Entre las obligaciones a que
está sujeto el vendedor en el contrato de compraventa, está el saneamiento por
evicción de la cosa objeto de la venta.
Ello consiste en que el
vendedor deberá garantizar al comprador la posesión legal y pacífica de lo
vendido.
El saneamiento por evicción
tendrá lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de
un derecho anterior a la compraventa, de todo o parte de la cosa comprada. El
obligado a la evicción es el vendedor respecto al comprador y para que pueda
reclamarse por evicción es necesario que la pérdida o privación tenga carácter
definitivo.
El vendedor responderá de la
evicción aunque nada se haya estipulado en el contrato de compraventa y serán válidos
los pactos que tengan por objeto el aumento, disminución o supresión de dicha
responsabilidad por evicción. No obstante será nulo todo pacto que exima al
vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiera mala fe de su parte.
Para que el comprador pueda
proceder por evicción contra el vendedor es necesario que a éste se le haya
notificado la demanda, consecuencia lógica en tanto el vendedor está en mejores
condiciones para rebatir las argumentaciones del tercero y ayudar así al
comprador. Dicha notificación de la demanda al vendedor ha de ser pedida por el
comprador demandado al órgano judicial dentro del período que señale para
contestar la demanda, abriéndose la posibilidad de que el primero intervenga en
el proceso. Si el vendedor citado por evicción no compareciere en tiempo y
forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar la
demanda.
Cuando el comprador hubiese
renunciado el derecho de saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea
éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa
vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la
renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus
consecuencias.
Cuando se haya estipulado el
saneamiento o cuando nada se haya pactado en el momento de otorgarse la
compraventa, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a
exigir del vendedor:
1. la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menos que el de la venta.
2. los frutos o rendimientos si le hubieren condenado a entregarlos al que le haya vencido en en juicio.
3.las costas del pleito que haya motivado la evicción, y en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. los gastos del contrato si los hubiere pagado el comprador.
5. los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.
1. la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menos que el de la venta.
2. los frutos o rendimientos si le hubieren condenado a entregarlos al que le haya vencido en en juicio.
3.las costas del pleito que haya motivado la evicción, y en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
4. los gastos del contrato si los hubiere pagado el comprador.
5. los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.
Si el comprador perdiere por
defecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con
relación al todo que sin dicha parte no la hubiere comprado, podrá exigir la
rescisión del contrato, pero con la obligación de entregar la cosa sin más
gravámenes que los que tuviere al adquirirla. Y lo mismo se aplicará cuando se
vendan dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para
cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado
la una sin la otra.
La acción del comprador contra
el vendedor por razón de evicción no tiene plazo específico de ejercicio, por
lo que se aplicará el de quince años (art. 1964 CC).
En el caso de fincas, si esta
estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura o el contrato, con alguna carga
o servidumbre no aparente, de tal forma que deba presumirse que no la habría
adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del
contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. La solicitud
de cualquiera de estas acciones debe hacerse en el plazo de un año.
Transcurrido éste, sólo podrá
solicitar la indemnización en el plazo de un periodo igual de un año, a contar
desde que se descubriera la carga o servidumbre.
Cortés, Pérez i Associats,
Economistes i Advocats, S.L. Departamento jurídico
