El derecho de superficie es un derecho real temporal que atribuye la
facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro.
También puede constituirse sobre
construcciones o edificaciones ya realizadas.
Aunque como derecho real confiere una serie de facultades a favor de su
titular (superficiario), semejantes a las de la propiedad, éste tan solo es
propietario de lo edificado, por lo que confluyen dos propiedades, una la del
titular del terreno y otra la del superficiario sobre lo en él construido.
Básicamente está regulado en el Real Decreto Ley 2/2008, de 20 de junio,
por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y en el Reglamento
Hipotecario.
El derecho de superficie puede constituirse a título gratuito, aunque lo
habitual es que se convenga que el
superficiario pague al dueño un canon o precio, o la adquisición de viviendas o
locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del
suelo, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el
plazo pactado al constituir el derecho de superficie. Por otro lado, salvo que
en el título constitutivo se hubiese
establecido otra cosa, el derecho de superficie es libremente transmisible
“inter vivos” y “mortis causa” y
puede ser sometido a gravamen o hipoteca.
El derecho de superficie es de naturaleza temporal, considerando la
doctrina jurídica mayoritaria que no es posible constituir un derecho de
superficie perpetuo. Así, el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio,
por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, establece que en
la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de
superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. Por otro lado, en el
Reglamento Hipotecario se establece una duración máxima de 75 años, cuando el
derecho es concedido por los ayuntamientos u otros organismos públicos.
Transcurrido el plazo establecido, se produce la reversión de lo
edificado, sin indemnización alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del
solar, salvo pacto en contrario, quedando resueltos los derechos personales o
reales existentes sobre la finca. Por consiguiente al extinguirse el derecho de
superficie, se produce la adquisición de la propiedad de las construcciones por
el propietario del suelo.
Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se
requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el
Registro de la Propiedad.
El derecho de superficie, puede extinguirse por las siguientes causas:
- Por transcurso del plazo de duración pactado e
inscrito.
- Por resolución bilateral voluntaria del mismo.
- Por abandono o renuncia del superficiario.
- Por otras causas (incumplimiento de obligaciones,
confusión subjetiva, mutuo disenso, expropiación forzosa, etc).
Una variante del mismo, es el derecho de superficie rústica, que permite
a su titular sembrar o plantar sobre predio rústico ajeno, adquiriendo la
propiedad separada y temporal de tales siembras y plantaciones. Está regulado
en el artículo 30.3 del Reglamento Hipotecario, desde la vertiente registral y
recogido en la ley de Montes de 8 de junio de 1957 y la ley de Montes vecinales
en mano común de 1.980, habiendo sido también objeto de regulación en el ámbito
del derecho civil especial o foral.
Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento jurídico
