viernes, 9 de mayo de 2014

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO

Un aspecto a considerar cuando se negocie o se formalice un arrendamiento de una vivienda, es la conveniencia para el arrendatario que dicho contrato se inscriba en el Registro de la Propiedad, si bien ello sigue siendo una práctica bastante inusual, tal como venía sucediendo con anterioridad a la modificación de la ley de arrendamientos urbanos que se efectúo el pasado año.

Cabe insistir, que con la modificación de la ley de arrendamientos urbanos que se efectúo por la ley 4/2013 de 4 de junio, aquellos arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas, no pueden surtir efectos frente a terceros y el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la ley Hipotecaria (tercero adquirente de buena fe), no puede resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

El arrendatario de una vivienda, podía hacer valer su derecho de arrendamiento frente al tercero que adquiriera la propiedad, o en caso de que el arrendador la perdiese por ejecución forzosa u otra causa de las previstas en la Ley. Con la nueva regulación de arrendamientos aplicable, aquellos arrendatarios de viviendas en virtud de contratos celebrados a contar desde el día 6 de junio de 2.013, que no tengan inscrito su arrendamiento en el Registro de la Propiedad, no quedarán amparados y no podrán hacer valer su derecho frente a terceros y el nuevo adquirente podrá pedir que se extinga el arrendamiento.

Cabe señalar que para inscribir el arrendamiento, la finca debe estar previamente inscrita, por lo que en caso de fincas no inscritas, el adquirente de la finca arrendada puede pedir que se extinga el arrendamiento vigente al llevarse a cabo la transmisión.

Para poder inscribir el arrendamiento de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, será necesario:

  1. Que el contrato de arrendamiento se instrumente en escritura pública o se eleve a escritura pública.
  2. Que en dicho contrato se describa la finca con todos los datos sobre la población, calle, número, situación dentro del edificio, superficie, linderos, etc.
  3. Que figure la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás clausulas que las partes consideren.
  4. Que el contrato esté liquidado de impuestos (ITPAJD).

Finalmente hay que tener en cuenta que si se hubiera estipulado en el contrato de arrendamiento al inscribirse el mismo, que la falta de pago de la renta será causa de rescisión del contrato y en tal caso deberá restituirse la vivienda al arrendador, se podrá cancelar la inscripción en el Registro de la Propiedad a instancia de éste, si  presenta el requerimiento judicial o notarial del que resulte, bien que el arrendatario acepta la resolución o bien que según el juez o Notario no ha contestado en diez días, aspecto también a tener presente al formalizar el contrato de arrendamiento.

Cortés, Pérez i Associats, Economistes i Advocats, S.L.
Departamento jurídico